ビルやマンションは大切な資産です。しかし建物に対して何もメンテナンスをしていないと、その資産価値はどんどん落ちていってしまうでしょう。
資産価値を保つために必要なビルやマンションの修繕は、流れを知っておくことでよりスムーズに進められます。オーナーとしては、修繕の流れを知っておきたいところです。そこで今回は、ビル・マンションの修繕の流れについてみていきます。
マンション・ビルの修繕！行うべき修繕の内容とは？
マンションやビルなどを含むすべての建物は、雨風にさらされたり日にあたったりすることにより、どんどん経年劣化していきます。劣化していくのは目に見える外観的なものから、目に見えない基礎的な部分など、多岐にわたるでしょう。
次の項目では、マンションやビルで経年劣化が起こりやすい部分、そしてどのような修繕が必要なのかをみていきます。
壁や天井などのひび割れ
マンションやビルで発生しやすい経年劣化のひとつは、「壁や天井のひび割れ」です。ひび割れが発生すると、雨水が染み込んでしまう可能性があります。ひび割れをそのまま放置してしまった場合は、コンクリート内部や鉄筋にサビが発生してしまうでしょう。建物の基礎の強度が低下するほどのひび割れは、大地震が発生したときに建物の倒壊の原因にもなりえます。
モルタルの浮き
壁材として使用されるモルタルも、日が経つに連れて劣化し浮き出てしまいます。モルタルの浮き出方は2種類あり、モルタル表面に塗られる塗膜と呼ばれるものが浮いてしまうパターン、そしてモルタル本体が浮き出てしまうパターンです。モルタルの浮きをそのままにしておくと、そこから雨水が入ってしまい、内部が腐食する原因となります。
タイルの浮き・剥離
壁に貼り付けられたタイルがモルタルから浮いてしまうこともあります。その状態を放置しておくと、剥落事故につながるため、早急に修繕を行わなければなりません。
資産価値を保つために必要な大規模修繕！その流れとは？
このようにビル・マンションは、さまざまな経年劣化が発生します。経年劣化を放置していると思わぬ事故につながる可能性があるので、修繕は必須です。しかしビルやマンションの修繕には、大きな費用と長い時間が必要となります。そしてその大規模で長期にわたる修繕をするか否かは、オーナーの判断により決定します。
大規模修繕をより計画的に行い、マンション・ビルの資産価値を保つために、オーナーは大規模修繕がどのような流れで行われるのかを、ある程度知っておかなければなりません。次では、マンションやビルの修繕の具体的な流れをみていきます。
修繕委員会の立ち上げ
マンションを修繕する場合は、「修繕委員会」の立ち上げを行うのが一般的です。修繕委員会とは、マンションの大規模修繕をスムーズに進めるため、またマンションの理事の負担を軽減するために設置されるものを指します。
修繕委員会を設置しなくても大規模修繕を行うことは可能です。しかし住民の意見もしっかりと汲み取り、住民目線に沿った修繕を行うためにも、修繕委員会を発足させる意義はあります。
過去の修繕に関する調査
ビル・マンションの修繕業者が、過去にどのような修繕を行っているのかを調査します。さらに、建物の定期点検のデータ調査も行われます。それらの情報を統合して、建物にどのような建材や材料が使用されているのかを確認することが可能です。
現物の確認とヒアリング
実際に修繕スタッフが現地を訪れ、建物の状況確認とオーナーへのヒアリングを行います。状況確認では、事前に確認した情報を参考にしながら下見をします。またオーナーが現状気になっている部分や、修繕しておきたい部分がないかという点をヒアリングする工程です。
劣化具合の診断
ビル・マンションの修繕業者が、建物の劣化具合の診断を行います。ここでの診断具合をもとに、修繕の内容や規模がある程度つくられていくため、一連の流れのなかでも大切な工程です。
劣化具合の診断を行うことで、建物全体の劣化状況がわかるだけでなく、見ただけではわからないような内部の劣化を把握できます。さらに、その診断をもとにして修繕箇所の優先順位付けも行えるので、「この部分の修繕は次回に回す」といった判断も可能です。
具体的に行われるのは、経年劣化診断、配管劣化診断、耐震診断、資産価値診断などです。
修繕提案
修繕業者からオーナー、修繕委員会などに、劣化診断にもとづいた修繕提案が行われます。具体的には、修繕にかかる期間、修繕方法、そして概算の見積もり金額などが提示されます。
居住者の承諾を得る
業者から提示された修繕提案をもとにして、マンションやビルの居住者に修繕の承諾を得ます。スケジュールや修繕内容をしっかりと把握してもらいましょう。
工事契約の締結
工事請負契約書をもとにして、工事契約を締結します。
修繕工事の実施
工事がはじまったら基本的に工事業者が主導で行っていきます。ただしオーナーは、経過の確認や遅延がないかどうかなどを確認することが必要です。
修繕工事の完了と確認
すべての工事が完了したら、工事に問題がないかを確認します。ここで問題が見つかれば、さらなる修繕を行います。
まとめ
マンションやビルの大規模修繕は、経年劣化によるトラブルを避けるため、また建物の資産価値を保つために必ず行いましょう。
長期間にわたる大規模修繕をスムーズに行うには、流れを知っておかなければなりません。一連の流れのなかでもっとも重要な工程が、「劣化具合の診断」です。目に見えない部分まで診断してもらうことで、建物の寿命を延ばしたり、資産価値を保ったりすることも可能となるでしょう。
大阪府にある「株式会社 あさひ建装」では、ビルやマンションの修繕を承っております。資産価値を保つための大規模修繕なら、ぜひ弊社におまかせください。
