マンションのオーナーにとって、マンションの維持・管理は欠かせない大切な仕事です。しかし大規模改修には大きな金額がかかることもあり、優先順位を決めて計画的に行うことが必要不可欠になります。優先順位を決めるためには、その工事の目的を明らかにすること、そして現在の建物の状況を詳しく調査することが大切です。
今回は、マンション大規模改修の優先順位を決めるために知っておきたい工事の目的、現状調査の方法について詳しく解説します。
マンションの大規模修繕工事、4つの目的
マンションの大規模修繕工事には、さまざまな目的があります。それらの目的を明確にすることによって、工事の優先順位をうまく決められるでしょう。ここでは安全の確保、住みやすい住環境の整備、資産価値の維持、空室をなくすという4つの目的について説明します。
維持管理責任として安全を確保すること
マンションのオーナーにとって一番大きな責任は、建物の劣化による事故や危険を防ぐ責任です。
たとえば、外壁やタイルが古くなって剥がれ落ちたり、傷んだフェンスがそのままになっていたりすると、住人や周りの人に怪我をさせてしまう可能性があります。最悪の場合、車を弁償することになったり、人の命を奪ってしまったりという事態にもつながりかねないため、決して手入れを怠ってはいけません。
また、屋上の防水機能が低下することによって、雨漏りにつながる可能性もあります。傷んでいる部分がないか、こまめにチェックしておくことが大切です。
入居者の過ごしやすい環境を整えること
安全管理のほかにも、オーナーには建物を過ごしやすい状態に保つ責任があります。
たとえば、共有部分の清掃や、排水設備の洗浄、花壇の手入れなどが挙げられます。とくに共有部分に何か不具合や汚れ、使い勝手の悪いところはないかこまめに確認しましょう。入居者が気持ちよく毎日を過ごせるようにつとめなければなりません。
建物の寿命をのばし、資産価値を維持すること
オーナーにとって大切な財産のひとつでもあるマンションですから、できるだけ長くその価値を保ちたいものです。一般的には、年数が経つにつれて建物の価値は下がってしまいます。
しかしこまめに補修工事を行うことで、劣化が原因で下がってしまった強度を回復できます。また、外壁を塗り替えることでより美しい状態にするだけでなく、建物を保護することにもつながるでしょう。
空室ゼロに向けて取り組むこと
入居率を上げることも、大規模修繕工事の重要な目的のひとつです。近年において入居者は、インターネットで写真を見ながら部屋を選ぶことが多くなってきました。そのため、外観や共用部分の美しさも部屋選びの重要なポイントになります。
また、建物の色やデザインにも流行があるため、今風の新しいデザインを取り入れることも効果的です。ターゲットの好みを知ったうえで、賢く修繕・改修することで、新築や築浅物件にも引けをとらない人気のマンションへ生まれ変わる可能性もあるでしょう。
建物の状態から優先順位を決める
工事の優先順位を決めるにあたって、目的を明確にするだけでなく、建物の状態も考慮しなければなりません。
ここでは、建物の状態を自分でチェックする方法と、プロに依頼してチェックしてもらう方法を紹介します。
自分で点検する
まずは掃除の際などに、日ごろから自分で建物の状況をチェックするようにしましょう。自分でチェックが可能なポイントとしては、外壁にひびや色あせがないか、コンクリートやタイルの部分において欠けたりはがれたりしている箇所がないか、などが挙げられます。
ほかにも、非常階段や廊下の手すり部分が鉄製でできている場合は、変色やサビつきがないかどうかもみておきましょう。さらに、屋上に立ち入れる構造になっている場合は、漏水の原因にもなる防水面の傷や傷みがないかもチェックしておくと安心です。
プロに依頼して調査・診断してもらう
自分でチェックを行って劣化がみつかった場合や、改修の時期が近づいてきた場合は、プロに調査・診断を依頼しましょう。外壁や屋上の防水性のほかにも、排水管設備など内部の状態もしっかりと確認してもらえます。信頼できるプロの大規模修繕会社に依頼するようにしましょう。
もし不具合がみつかったら
調査を行ううえで、万が一住民に影響のあるような不具合や劣化がみつかったら、すぐに住民に知らせることが大切です。大規模修繕は、すぐに取りかかれるものばかりではありません。とくに安全に関わるような箇所であれば、住民への周知徹底や応急処置を検討しましょう。
まとめ
マンションの大規模修繕には、大きな金額がかかることもあり、優先順位をつけて計画的に行うことがとても大切です。まずは、修繕の目的を明確にすること、さらに建物の現状を正確に把握することが、優先順位を考える目安となります。住民の安全を守り、マンションの資産価値を維持するためにも、計画的に修繕・改修を行うようにしましょう。
「株式会社 あさひ建装」では、大阪・九州を中心にマンションやビルの大規模修繕を承っております。まずはプロのスタッフが丁寧に調査を行い、オーナー様のご要望をもとに、優先順位を決めながら施工計画を提案いたします。お気軽にご相談ください。