賃貸マンションでは、オーナー側にもさまざまな問題が発生します。なかには費用が発生するケースもあり、対応が遅れれば遅れるほど被害は大きくなるでしょう。問題を未然に防ぎたいなら、入居者のチェックが必要です。
ぜひ今回ご紹介するポイントを押さえて問題を未然に防ぎ、修繕費用などがかからないようにしましょう。
賃貸マンションのオーナーが抱える問題とは？
賃貸マンションのオーナーは、さまざまな問題を抱えています。とくに住民トラブルや借主がいない空き室、物件の老朽化による修繕義務などに悩んでいるオーナーは多いのではないでしょうか。
問題が解決されないと、家賃が入らなくなり、経営破綻の可能性もあります。まずは、賃貸マンションのオーナーが抱える問題には何があるのかをみていきましょう。
借主がいない
賃貸マンションでは、新築マンションの過剰供給や、少子高齢化による賃貸マンションの需要減などで、借主がいなくなる問題が増えています。借主がいない状態を放置しておけば、いわくつきの物件と思われる可能性もあり、ますます借主がいない状態が続くでしょう。そのため、オーナーが直接営業するなどの改善策が必要です。
住民のトラブルへの対応
住民同士のトラブルは賃貸物件にはつきものです。騒音やゴミ出しなどさまざまな問題が起こる可能性があり、オーナーは気が抜けません。対応を誤ってしまうと、物件の価値が下がり、住民が出ていってしまうでしょう。長くマンションに住んで欲しいのであれば、問題には迅速に対応し、住民の不安や要望を聞く必要があります。
物件の価値が下がる
建物は年数が経てば、どうしても内装や外壁などが老朽化します。設備の利便性が悪くなれば、住みにくいマンションとなり、今いる入居者も出ていく可能性が大きいでしょう。家賃が安くなるなどの問題が発生し、経営が危うくなります。古くなるほど物件の価値が下がることは避けられないので、適切なタイミングでリフォームなどを行いましょう。
賃料が支払われない
賃料が支払われない場合、オーナーが放置するのは危険です。対応が遅れればそれだけ経営が難しくなり、未払いが常態化する危険性があります。法律上、一度の未払いだけでは賃貸契約を解除できません。3ヶ月から半年にわって家賃が支払われないときは、信頼関係が破壊されたとみなし、解約が可能です。家賃を支払わない借主であっても、解約には未払いの期間が影響するので気をつけましょう。
修繕義務が発生
マンションのオーナーには設備が壊れたときなどに、修繕義務が発生します。もし借主が「故障個所が直らなければ、家賃を払わない」など主張する場合は、オーナー側が修繕するまでは家賃の支払いが行われない可能性があるでしょう。
修繕には、修理にかかる費用の限度額が定められています。限度額を超える部分については、借主にも家賃を超えた分の修理費用の負担が必要です。
入居者とのトラブルを防ぐためには？
入居者との間に問題が起きたときは、オーナー側の迅速な対応が必要です。未然にトラブルを防ぎたいなら、以下のポイントを参考にしてください。
しっかりと審査を行う
入居者とのトラブルを未然に防ぐには、そもそも問題を起こしやすい住民と契約しないことが大切です。そのためにも入居者をしっかりと審査し、書類の記述内容だけで判断しないようにしましょう。
入居審査には経験も必要です。とくに新人オーナーは、自主管理だけではなく管理会社の委託なども候補に入れてください。
連帯保証人をつける
問題のある入居者と感じた場合は契約しないことも大切ですが、借主がいないのは大問題です。契約時に連帯保証人をつけるのもひとつの方法でしょう。連帯保証人は親や兄弟でも可能です。
連帯保証人がいれば、後に問題が起きたとき、入居者が応じなくても保証人に請求ができます。問題が発生したときに連絡が取れるよう、連帯保証人をつけるのも対策として有効です。
敷金を徴収
家賃の未払いがあった場合、契約解除には3ヶ月以上の未払いがなくてはなりません。ただ3ヶ月をそのまま待つだけでは、経営も苦しくなるでしょう。問題を未然に防ぎたいなら、敷金を徴収するのもひとつの手段です。
理想は3ヶ月分の敷金の徴収ですが、借主がみつからなくなる可能性もあります。そのため、最低でも1ヶ月分の敷金は納めてもらいましょう。
経年劣化にあたるのはどの部分？
マンションは時間とともに老朽化していき、経年劣化の問題が発生します。マンションのオーナーには原状回復義務があるため、経年劣化にあたるかどうかは非常に重要です。以下で、経年劣化にあたる場所を確認していきましょう。
経年劣化にあたるケース
経年劣化にあたる部分には、「耐用年数超過による設備の故障」「畳の劣化」「ポスターを貼った跡」「網戸の交換」などがあります。経年劣化による場合は、借主に原状回復義務が発生しない点に注意しましょう。
経年劣化にならないケース
経年劣化にならないケースは、「たばこのヤニによるクロスの汚れ」「ペットのひっかき傷」「トイレやお風呂のカビ」などです。故意や過失が借主にある場合は、借主側に原状回復義務が発生します。ただし費用は敷金から引かれるので、全額負担の可能性は低いでしょう。
騒音トラブルは誰の責任になる？
マンションのオーナーは、家賃を払ってもらう代わりに、借主に快適な環境を提供しなくてはなりません。とくに騒音問題などは、騒音を出している住人にオーナーが注意する義務が発生します。騒音問題を放置するのは、管理人としての責任を放置することと同様です。
騒音問題が起きたときには、オーナーの責任と考えて、速やかに対処しましょう。
まとめ
今回は、賃貸マンションでオーナーが抱える問題や、入居者とのトラブル対策などをご紹介しました。入居者との問題は速やかに対処する必要があり、遅れれば遅れるほど問題も悪化します。問題を放置すれば、物件の価値も下がり、借主がいなくなる可能性もあるでしょう。問題は決して放置せず、速やかに対応してください。
賃貸マンションで修繕などの問題が発生したときには、ぜひ一度「株式会社 あさひ建装」にご来店ください。低コストで高品質な仕上がりで、修繕に関する悩み解消のお手伝いをします。お気軽にお問い合わせください。
